주택연금 단점｜받으면 기초연금·국민연금 줄어들까? 집값 떨어지면 오히려 유리할까?

 노후 준비를 하다 보면 주택연금을 한 번쯤 생각하게 됩니다.

집은 있는데 매달 쓸 현금은 부족한 경우, 집을 팔지 않고 계속 살면서 매달 생활비를 받을 수 있다는 점은 꽤 매력적입니다.

하지만 막상 가입하려고 하면 이런 걱정이 생깁니다.

“주택연금 받으면 기초연금이 줄어드는 건 아닐까?”
“국민연금에도 영향이 있을까?”
“집값이 오르면 손해 아닌가?”

주택연금의 단점과 함께 실제로 많이 궁금해하는 부분을 정리해봤습니다.

주택연금은 집을 팔아 연금을 받는 제도가 아니다

주택연금은 집을 국가에 넘기고 연금을 받는 제도가 아닙니다.

본인 집에 계속 거주하면서 그 주택을 담보로 매달 돈을 받는 역모기지 형태의 금융상품에 가깝습니다.

한국주택금융공사가 보증하고 금융기관이 매달 월지급금을 지급합니다.

가입자와 배우자가 모두 평생 거주할 수 있고, 부부 중 한 명이 먼저 사망하더라도 일정 요건을 충족하면 동일한 금액을 계속 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사

단점 1. 나중에 집값이 올라도 연금액은 올라가지 않는다

가장 많이 언급되는 단점입니다.

주택연금 월지급금은 가입 당시의 나이와 주택가격 등을 기준으로 결정됩니다.

가입 이후 집값이 크게 올라도 기존에 받던 월지급금이 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 반대로 집값이 떨어졌다고 기존 월지급금이 줄어드는 것도 아닙니다. 한국주택금융공사

그래서 장기적으로 집값 상승 가능성이 높은 지역이라면 아쉽게 느껴질 수 있습니다.

반대로 집값 하락 가능성을 걱정하는 지역이라면 이 특징을 꼭 단점으로만 보기는 어렵습니다.

단점 2. 보증료와 이자가 계속 쌓인다

주택연금으로 받는 돈은 공짜로 받는 돈은 아닙니다.

월지급금, 보증료, 대출이자 등이 대출잔액으로 누적됩니다.

일반적인 주택연금에는 초기보증료와 연보증료가 있고, 이 금액도 대출잔액에 포함됩니다. 매달 이자를 따로 현금으로 내는 것은 아니지만 나중에 정산할 때 함께 계산됩니다. 한국주택금융공사

그래서 오래 받을수록 누적된 대출잔액은 커집니다.

단점 3. 자녀에게 남는 집값이 줄어들 수 있다

주택연금을 오래 받으면 상속재산이 줄어들 수 있습니다.

부부가 모두 사망한 뒤 주택을 처분해 지금까지 받은 월지급금과 이자, 보증료 등을 정산하기 때문입니다.

다만 흔히 생각하는 것처럼 주택연금에 가입하면 집을 통째로 빼앗기는 것은 아닙니다.

집을 처분한 금액이 연금지급총액보다 많으면 남은 돈은 상속인에게 돌아갑니다.

반대로 연금지급총액이 집값보다 많더라도 부족한 금액을 상속인에게 추가로 청구하지 않습니다. 한국주택금융공사

단점 4. 중도해지가 부담스러울 수 있다

주택연금을 받다가 마음이 바뀌어 해지하면 부담이 커질 수 있습니다.

지금까지 받은 월지급금뿐 아니라 그동안 쌓인 이자와 보증료 등을 상환해야 하기 때문입니다.

그래서 몇 년 후 집을 팔거나 이사할 가능성이 높다면 가입 전에 신중하게 생각하는 것이 좋습니다.

단점 5. 집을 자유롭게 처분하기 어려워진다

주택연금은 기본적으로 해당 주택에 계속 거주하는 것을 전제로 합니다.

주택을 매각하거나 증여해서 소유권을 잃거나, 부부 모두 장기간 다른 곳으로 이사하면 연금 지급이 중단될 수 있습니다. 다만 입원 등 한국주택금융공사가 인정하는 사유는 예외가 있을 수 있습니다. 한국주택금융공사

따라서 앞으로 이사 계획이 있는지까지 생각해봐야 합니다.

주택연금 받으면 기초연금이 줄어들까?

이 부분을 많이 걱정합니다.

주택연금 월지급금은 일반적인 근로소득이나 연금소득처럼 받는 돈과 성격이 다릅니다. 주택을 담보로 받는 대출금이라는 성격이 있기 때문에, 주택연금을 받는다는 이유만으로 기초연금이 자동으로 줄어드는 구조는 아닙니다.

다만 기초연금은 원래 소득과 재산을 합산한 소득인정액을 기준으로 판단합니다.

따라서 주택연금 여부만 따로 보는 것이 아니라 보유주택과 다른 소득·재산을 함께 확인해야 합니다.

국민연금도 줄어들까?

주택연금을 받는다고 국민연금이 줄어드는 것은 아닙니다.

국민연금과 주택연금은 서로 다른 제도입니다.

국민연금은 가입기간과 가입 중 소득 등을 기준으로 산정되고, 주택연금은 주택을 담보로 받는 금융상품입니다.

따라서 주택연금을 받는다는 이유만으로 기존 국민연금이 감액되는 것은 아닙니다.

주택연금 받으면 세금을 더 많이 낼까?

매달 받는 주택연금 월지급금은 일반적인 연금소득처럼 소득세를 떼는 구조가 아닙니다.

오히려 일정 요건을 충족하면 주택연금 대출이자 비용에 대해 연간 200만 원 한도의 소득공제나 일부 재산세 감면 같은 세제혜택도 있습니다. 한국주택금융공사

다만 가입자의 주택가격과 보유형태 등에 따라 적용되는 세제혜택은 달라질 수 있습니다.

인구가 줄고 집값이 떨어진다면 주택연금이 오히려 괜찮을까?

이 부분은 앞으로 주택연금을 고민할 때 더 중요해질 수 있습니다.

인구가 감소한다고 해서 전국의 집값이 똑같이 떨어진다고 볼 수는 없습니다.

서울 핵심지역이나 일자리와 교통이 집중된 지역과, 인구가 빠르게 줄어드는 지역의 주택가격은 장기적으로 다르게 움직일 가능성이 있기 때문입니다.

그렇다면 집값 상승 가능성이 크지 않은 지역의 집을 가지고 있는 경우에는 고민이 달라질 수 있습니다.

집을 계속 보유해서 자녀에게 그대로 상속하는 것과, 그 집에 계속 살면서 주택연금으로 매달 생활비를 받는 것 중 어느 쪽이 더 나을지 비교해볼 수 있습니다.

특히 자녀에게 집 자체를 꼭 남겨야 한다는 생각이 크지 않고, 현재 생활비가 부족하다면 주택연금의 장점이 상대적으로 커질 수 있습니다.

반대로 장기적으로 집값 상승 가능성이 높다고 생각하거나 자녀에게 해당 주택을 그대로 남기고 싶다면 가입을 더 신중하게 볼 수 있습니다.

실제로 얼마 받을까?

2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급·정액형을 보면, 부부 중 연소자가 70세이고 주택가격이 3억 원이라면 월지급금 예시는 약 92만 3천 원입니다.

같은 70세 기준으로 4억 원 주택은 약 123만 1천 원, 5억 원 주택은 약 153만 9천 원 수준입니다. 한국주택금융공사

다만 실제 지급액은 가입자의 연령과 주택가격, 지급방식 등에 따라 달라집니다.

결국 누구에게 잘 맞을까?

주택연금은 무조건 좋은 제도도, 무조건 손해인 제도도 아닙니다.

노후 생활비가 부족한데 집은 있고, 그 집에서 계속 살 계획이 있다면 상당히 유용할 수 있습니다.

반면 집값 상승 가능성을 높게 보고 있거나, 집을 그대로 자녀에게 남기고 싶거나, 몇 년 안에 집을 팔 계획이 있다면 단점이 더 크게 느껴질 수 있습니다.

결국 가장 중요한 건

“내 집을 끝까지 자산으로 보유할 것인가, 아니면 노후 생활비를 만드는 데 사용할 것인가”

입니다.

주택연금을 고민하고 있다면 월지급금만 볼 것이 아니라 집값 전망, 거주 계획, 생활비, 상속 계획까지 함께 비교해보는 것이 좋습니다.